Amministratore di condominio, ruolo, mansioni e doveri

Amministratore di condominio. Un ruolo di fondamentale importanza quello dell’amministratore condominiale, che contrariamente a quanto potremmo pensare, è persino regolamentato dalla legge. Oggi andremo ad elencare passo per passo sia le norme legislative che permettono all’amministratore condominiale di svolgere la sua professione, sia quelli che potremmo definire i poteri della figura stessa.

Mansioni principali dell’Amministratore di condominio

• Generalmente l’Amministratore di condominio deve occuparsi di:
• Vigilanza sui rapporti tra condomini nelle aree comuni
• Stato di integrità dell’edificio stesso, comprese le aree di uso comune
• Pagamento dei servizi necessari al condominio
• Verifica del rispetto delle regole condominiale

Non dimentichiamoci che l’amministratore di condominio è autorizzato a chiedere determinate somme di denaro necessarie per il corretto funzionamento di tutti i servizi dello stabile. Ovviamente una volta completato il suo incarico dovrà redigere un consuntivo delle spese dichiarante tutte le entrate e le uscite.

Amministratore di condominio, chi è davvero?

Come accennato in precedenza l’amministratore condominiale viene nominato nell’assemblea condominiale, allo scopo di agire in vece dei condomini e rappresentarli anche davanti alla legge. Le sue responsabilità non finiscono qui, in quanto deve vigilare anche sull’integrità delle aree comuni dell’edificio, come sancito dall’articolo 117 presente nel nostro codice civile, e sul regolamento a cui tutti devono sottostare. Non ha alcun potere per quanto riguarda gli spazi privati dei condomini, come il giardino di proprietà o l’appartamento stesso.

Diventa obbligatorio nominare un Amministratore di condominio quando nello stabile viene accertata la presenza di più di 8 condomini.

 Essi sono liberi di nominare un amministratore interno, o assumere un professionista.

E’ in grado di ricoprire la professione dell’amministratore condominiale solo chi ha frequentato un corso di formazione apposita, anche se non possiede una laurea.

Essendo un mestiere pieno di responsabilità, è indispensabile stipulare un’assicurazione professionale. 

L’incarico può durare anche un anno, con possibilità di prolungamento di un altro anno qualora esso non venisse revocato. Ricordiamo che esso gestisce le spese dello stabile e redige la redazione del bilancio.

Responsabilità dell’amministratore di condominio

“Le varie responsabilità dell’amministratore di condominio…”

1. Possiamo suddividere le responsabilità dell’amministratore di condominio basandoci su quando esso inizia il proprio lavoro
2. Partenza incarico
3. In svolgimento
4. Termine dell’anno
5. Termine dell’incarico

1 – Prima di accettare l’incarico l’Amministratore di condominio è tenuto a

rivelare le proprie informazioni anagrafiche e professionali, in particolare il codice fiscale, il posto in cui saranno custoditi i registri del condominio e gli orari in cui saranno visionabili

• l’Amministratore di condominio
• deve attaccare sul luogo di accesso al condominio le proprie informazioni personali e recapiti, di ogni tipo essi siano.
• Deve collegare al proprio codice fiscale quello relativo al condominio presso la sede dell’Agenzia delle Entrate
• volturare tutte le utenze dello stabile
• effettuare il formale passaggio di consegne con l’amministratore di condominio precedente.
• È obbligato a presentarsi nella filiale ove risiede il conto corrente del condominio ed apporre la propria firma.

2 – Responsabilità e incarichi nel corso della professione

CONVOCAZIONE DELL’ASSEMBLEA

l’amministratore è obbligato a convocare l’assemblea dei condomini almeno una volta all’anno e di eseguirne le delibere. L’assemblea va riunita entro 180 giorni dalla fine della gestione. L’assemblea costituisce una piccola forma di democrazia interna allo stabile, ed una sua esecuzione irregolare porterebbe all’amministratore gravi sanzioni giudiziarie.

DISCIPLINA PARTI CONDOMINIALI

L’Amministratore di condominio è obbligato a supervisionare l’utilizzo delle parti condominiali e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in tal senso il codice civile gli concede il permesso di prendere provvedimenti, regole e imposizioni che i condomini saranno costretti a rispettare. Anche in questo caso il potere dell’amministratore viene limitato dall’assemblea: lo stesso articolo di legge (1133c.c.) stabilisce che contro i provvedimenti dell’Amministratore di condominio è possibile fare affidamento sia al ricorso all’assemblea dei condomini, che al giudice. Una delibera giudiziaria o condominiale annulla immediatamente ogni provvedimento o decisione presa dall’amministratore.

GESTIONE FINANZIARIA

L’amministratore deve prelevare i pagamenti condominiali e pagare i fornitori utilizzando per tutti pagamenti erogati o ricevuti un apposito conto bancario appartenente al condominio. Successivamente alla riforma 220/2012 costituisce grave irregolarità pagare i servizi dello stabile utilizzando denaro contante.

AZIONE CONTRO I MOROSI

L’amministratore a prendere provvedimenti contro i condomini morosi anche per vie legali, a questo dovere egli può sottrarsi solo se i condomini in assemblea lo dichiarano apertamente. L’amministratore che non svolge correttamente il proprio ruolo può essere citato per danni dal condominio se la mancata riscossione delle quote comporta dei danni come la sospensione dell’elettricità all’interno dello stabile stesso, o la sospensione del rifornimento idrico.

TUTELA DEL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO

L’Amministratore di condominio è il responsabile dell’applicazione del regolamento di condominio e deve fare in modo che ogni parte di uso comune venga mantenuta integra, salubre e decorosa.

ADEMPIMENTI FISCALI

Nel caso del condominio si tratta della certificazione unica dei redditi dell’anno precedente che va presentata una volta iniziato l’anno, e della certificazione dei redditi dei sostituti d’imposta (ovvero il 770) che va presentata a metà anno. Essendo il condominio sostituto d’imposta spetta all’Amministratore di condominio versare le somme relative con l’apposito modulo F24. Egli inoltre è il responsabile degli adempimenti nei confronti di tutte le persone che svolgono una professione all’interno del condominio, come per esempio il sorvegliante. In caso di contestazione da parte dell’Agenzia delle Entrate il condominio può essere sanzionato amministrativamente, sanzione che a sua volta verrà rigettata sulle spalle dell’amministratore.

REGISTRI CONDOMINIALI

L’Amministratore di condominio deve conservare i registri condominiali nel migliore dei modi, di modo tale da non far subire a essi danni. E’ obbligato inoltre a redigere un orario in cui essi possono essere liberamente consultati.

Allo stato attuale la legge individua 4 registri:

1. il registro anagrafico in cui sono riportati i dati catastali di ogni singola unità abitativa, i recapiti e informazioni personali dei proprietari
2. il registro dei verbali di assemblea con annesso il regolamento di condominio
3. il registro di nomina e revoca degli amministratori
4. il registro di contabilità in cui sono annotati in ordine cronologico le entrate e le uscite di gestione

A richiesta del singolo condomino l’Amministratore di condominio è obbligato a fornire un’attestazione dello stato dei pagamenti e delle liti in corso, normalmente richiesta in caso si verifichi una compravendita immobiliare all’interno del contesto condominiale

3 – Compiti e doveri dell’Amministratore di condominio a fine dell’anno

L’amministratore è obbligato a redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare tutti i condomini in assemblea affincheè sia consultato e approvato. La mancata convocazione dell’assemblea entro il termine di 180 giorni costituisce grave irregolarità

Il regolamento di condominio può stabilire una scadenza più veloce senza infrangere in alcun modo il codice civile. Qualora la scadenza non venisse cambiata, rimane in vigore quella di 180 giorni sancita dal codice civile.

4 – Obblighi dell’Amministratore di condominio al momento della cessazione dell’incarico

A fine mandato l’Amministratore di condominio è obbligato dalla legge a consegnare tutta la documentazione relativa allo stabile e ad ogni condomine. Se l’amministratore non rispettasse questa responsabilità, commetterebbe il reato di appropriazione indebita, ovviamente tale condanna gli vieterebbe la pratica della professione in futuro.

Anche dopo il ritiro del suo mandato, e naturalmente fino al completamento del formale  passaggio di consegne, l’amministratore uscente è obbligato a svolgere per conto del condominio tutti i compiti con carattere di urgenza che potrebbero arrecare danno a chi frequenta i luoghi comuni del condominio.

Stando sempre al codice civile, il condominio non può restare privo di Amministratore di condominio per neanche un giorno.

Cosa accade quando l’Amministratore di condominio non esegue le delibere dell’assemblea

Generalmente l’Amministratore di condominio è tenuto a rispettare quanto deciso dai condomini in assemblea, tuttavia ci sono particolari casi in cui può, anzi deve, agire diversamente.

1. Delibere annullabili

Tutte quelle delibere approvate durante un’assemblea irregolare, priva di tutti i membri facenti parte del condominio, o svolta in maniera irregolare.

In questi casi, a norma dell’articolo 1137, chiunque non abbia votato favorevolmente alla delibera può fare ricorso alle autorità giudiziarie. Tale ricorso all’autorità giudiziaria deve avvenire entro un limite massimo di trenta giorni, dopodichè i condomini non potranno agire più in alcun modo sulle decisioni prese in assemblea.

2. Delibere nulle

Viene considerata nulla qualsiasi delibera riduca o privi un condomino o più condomini dei diritti a loro attestanti, come il diritto al riposo e alla quiete all’interno delle mura domestiche.

Un altro esempio molto diffuso di questo genere di delibera è quando l’assemblea decide di ripartire una spesa non utilizzando le tabelle millesimali ma un criterio estraneo alla normativa del condominio, ad esempio dividendo la spesa in parti uguali.

Tale delibera anche in questo caso è nulla, quindi impugnabile da chiunque senza prescrizione. Un amministratore è tenuto a sapere quando una delibera è nulla e non deve eseguirla. Anche in questo caso, l’amministratore può essere portato davanti al giudice, qualora esso decida di eseguire una delibera volta ad arrecare danno ad un condomine.

Quando l’Amministratore di condominio può fare causa, e a chi?

L’amministratore come vi abbiamo accennato è il legale rappresentante del condominio, a lui sono indirizzati tutti gli atti ufficiali delle cause passive e attive. Egli è tenuto a riferirne in assemblea e in fase di presentazione del bilancio. L’amministratore non è tenuto ad intentare causa a nome del proprio condominio qualora la decisione non sia stata approvata in assemblea.

L’unico caso in cui l’Amministratore di condominio ha il compito di intentare causa ai condomini senza autorizzazione dell’assemblea è quello in cui bisogna agire a riguardo dei condomini morosi. In questo caso non sono previsti termini minimi di pagamento, tuttavia generalmente l’amministratore usa chiedere due volte il pagamento, prima di passare la faccenda alle autorità competenti.

Per tutte quelle cause riguardanti le parti comuni l’Amministratore di condominio deve prendere tutti i provvedimenti urgenti affinché l’incolumità dei condomini non venga posta in pericolo, ed è altresì obbligato a convocare un assemblea straordinaria qualora si rivelasse opportuno.

L’Amministratore di condominio può multare?

Molti anni fa la legislazione consentiva all’amministratore di apportare multe fino ad un massimale di 200 euro a chiunque non rispettasse le regole interne. Questo potere nel corso degli anni è passato però nelle mani dell’assemblea condominiale, di cui ovviamente fa parte anche l’Amministratore di condominio stesso.

Dove finiscono le competenze dell’Amministratore di condominio?

Le competenze dell’amministratore di condominio terminano ove finiscono anche gli spazi comuni. Una lite tra condomini riguardante lo sporco presente nel giardino privato, non è di competenza dell’amministratore.

Questo almeno è ciò che dice la legge, in quanto ben sappiamo che la vita reale è molto più complessa. L’amministratore può trovarsi in qualsiasi momento a dover applicare le proprie competenze anche in un’area non facente parte delle sue responsabilità.

E’ compito dell’Amministratore di condominio saper interpretare il regolamento nel migliore dei modi, di modo tale da garantire una convivenza serena, salubre e sicura per tutti.

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