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Come revocare l’amministratore di condominio senza sbagliare: guida completa e aggiornata al 2020

La guida completa per procedere con la revoca dell'amministratore di condominio.

Attenzione, se hai già fatto delle ricerche hai notato che Internet è pieno di articoli che trattano il tema di come fare la revoca dell’amministratore di condominio.

Non entro in merito nella qualità di questi articoli, anche se alcuni sono dei copia ed incolla, altri contengono delle inesattezze e informazioni frammentate. Quello che accomuna tutti questi articoli è che trattano solo una parte del processo per la revoca dell’amministratore di condominio.

Leggere informazioni frammentate, incomplete e che danno per scontato alcuni aspetti fondamentali ti espone al rischio di avere brutte sorprese. Ad esempio, convocare un’assemblea che non ha i numeri per poter deliberare la revoca dell’amministratore di condominio o vedersi annullare la delibera fatta e veder tornare l’amministratore di condominio che tu non volevi vedere più.

Se non hai fatto ancora altre ricerche, allora complimenti, stai leggendo la guida più completa e sempre aggiornata su come cambiare amministratore di condominio senza commettere errori. In questa guida troverai tutto quello che ti serve sapere e, soprattutto, tutto quello che ti serve fare per revocare l’amministratore di condominio che gestisce adesso il tuo condominio.

I motivi che portano alla revoca possono essere più o meno gravi e quindi possono essere con giusta causa e senza giusta causa. Li vedremo uno ad uno più avanti in questa guida su come mandare via l’amministratore di condominio che ha perso la tua fiducia.

La situazione in cui ti trovi potrebbe essere una situazione piuttosto classica e facile, ma potrebbe essere anche una situazione particolare e complicata. Più avanti vedremo tutte le situazioni possibili e immaginabili e così avrai il modo di capire in quale situazione ti trovi tu e cosa devi fare nello specifico.

Ti consiglio di prenderti qualche minuto e leggere con attenzione fino in fondo questa guida, ma se tu avessi l’estrema urgenza nel revocare l’amministratore di condominio e desideri essere guidato da un esperto in materia, richiedi subito il Check-up condominiale.

Se non hai urgenza e stai solo raccogliendo informazioni, allora continua a leggere questa guida.

Prima di tutto, ti voglio rassicurare che la legge è dalla tua parte e ti consente di revocare l’amministratore di condominio in ogni momento, ma devi fare attenzione ad alcuni aspetti per non rischiare di vanificare il tuo impegno.

Vedremo insieme quando la revoca dell’amministratore di condominio è molto facile e quando è meno facile. Vedremo qual è il momento migliore per revocare l’amministratore. Vedremo situazioni specifiche che potrebbero fare proprio al caso tuo.

Tieni a mente che in questa guida parlerò solo ed esclusivamente di Come revocare l’amministratore di condominio e non parlerò di altri temi.

In questa guida alla revoca dell’amministratore di condominio non citerò volutamente articoli del codice civile per facilitarti la lettura. Se poi tu vorrai approfondire gli aspetti giuridici, allora ti suggerisco di richiedere il Check-up condominiale.

Prima di lasciarti alla lettura della parte pratica della guida, ti vorrei rassicurare che non è necessario leggerla subito tutta insieme, puoi anche leggerla saltando da sezione a sezione. La guida è concepita come un puzzle ad incastro per cui a prescindere da quale pezzo inizi a leggere sarai in grado di ricomporre l’intero puzzle.

Buona lettura e ti auguro di raggiungere anche grazie a questa guida il tuo benessere in condominio in cui abiti.

  1. Chi può revocare l’amministratore di condominio?
  2. Quando è possibile revocare l’amministratore di condominio?
  3. Perché revocare l’amministratore di condominio?
  4. Come revocare l’amministratore di condominio?
  5. Quanto tempo serve per perfezionare la revoca?
  6. Cosa fare prima di tutto per prepararsi bene per la revoca?
  7. Quanti condòmini servono per chiedere la revoca?
  8. Come scrivere la lettera per chiedere all’amministratore attuale la convocazione dell’assemblea?
  9. Come inviare la lettera per chiedere all’amministratore attuale l’assemblea straordinaria?
  10. Cosa succede se l’amministratore attuale ignora la richiesta e non convoca l’assemblea?
  11. Come convocare l’assemblea di condominio da soli cioè con l’autoconvocazione?
  12. Come inviare la lettera con la convocazione dell’assemblea straordinaria per la revoca dell’amministratore di condominio da soli?
  13. Come gestire l’assemblea di condominio da soli?
  14. Quanti condòmini servono per costituire l’assemblea valida per la revoca dell’amministratore di condominio?
  15. Quanti millesimi servono per deliberare la revoca dell’amministratore di condominio?
  16. Come scrivere il verbale di assemblea con la revoca dell’amministratore di condominio?
  17. Come recapitare il verbale di assemblea ai presenti e agli assenti?

Chi può revocare l’amministratore di condominio?

Potresti pensare che la domanda: Chi può revocare l’amministratore di condominio? ha una risposta piuttosto scontata e cioè i condòmini. E in parte hai ragione perché in effetti la risposta è corretta, ma solo in parte.

L’amministratore di condominio può essere revocato:

  1. dai condòmini
  2. dal giudice
  3. dall’amministratore di condominio stesso dando le dimissioni

Per quanto riguarda la revoca da parte dei condòmini tieni a mente che solo chi è il proprietario delle mura o l’usufruttuario può chiedere la revoca dell’amministratore. Quindi se sei un affittuario dell’appartamente non puoi fare la richiesta direttamente, ma ti devi rivolgere al proprietario dell’appartamento, del box o del locale.

Quando è possibile revocare l’amministratore di condominio?

La legge è dalla tua parte e non ti pone limiti riguardo al momento in cui puoi o non puoi revocare l’amministratore di condominio. Per questo puoi stare tranquillo di poter revocare l’amministratore di condominio in qualsiasi momento quando lo desideri tu anche se è stato nominato o riconfermato da poco.

Ci sono momenti più o meno favorevoli favorevoli per la revoca, parlo di questo nell’articolo che si chiama Quando si può revocare l’amministratore di condominio? Esiste il momento ideale per la revoca dell’amministratore?. Prima di leggere, però, questo articolo di approfondimento, ti consiglio di finire la lettura di questa guida passando alla prossima sezione.

Perché revocare l’amministratore di condominio?

I motivi per cui revocare l’amministratore di condominio sono molteplici, non conosco i tuoi motivi nello specifico, ma li potremmo suddividere in due macro categorie in cui sicuramente può rientrare anche il tuo caso:

  1. Motivazioni soggettive: 
    1. viene a mancare la fiducia verso l’amministratore di condominio
    2. tensioni a livello personale con l’amministratore di condominio
    3. favoritismi da parte dell’amministratore di condominio nei confronti di altri condòmini 
  2. Motivazioni oggettive: 
    1. viene a mancare uno o più requisiti che l’amministratore di condominio deve avere per legge per esercitare la professione
    2. gravi ed evidenti irregolarità nel lavoro dell’amministratore di condominio

In questa guida non è mia intenzione indagare o approfondire i motivi che ti portano a voler revocare il tuo attuale amministratore di condominio. Tu sicuramente avrai le tue ragioni per farlo e la mia unica intenzione adesso è guidarti passo passo su cosa devi sapere e cosa devi fare nel concreto per procedere in autonomia per la revoca dell’amministratore di condominio.

Come revocare l’amministratore di condominio?

Al di là delle situazioni particolari, nella maggior parte dei casi i passi fondamentali per fare la revoca dell’amministratore di condominio sono tre:

  1. Convocare l’assemblea di condominio
  2. Deliberare la revoca dell’amministratore di condominio
  3. Recapitare il verbale con la revoca dell’amministratore di condominio a tutti i condòmini

Nella realtà dei fatti non è più semplice di così. Ma per quanto possa essere semplice questa procedura, è altrettanto semplice sottovalutare alcuni aspetti fondamentali, commettere degli errori e vanificare i propri sforzi.

Questa guida ha come obiettivo proprio quello di proteggerti da eventuali errori e metterti in condizione di poter fare la revoca dell’amministratore di condominio in modo impeccabile.

Quanto tempo serve per perfezionare la revoca?

Il web è pieno di articoli in cui si afferma che per la revoca dell’amministratore di condominio ci vogliono 15/20 giorni e addirittura qualcuno promette la revoca in 7 giorni. Se qualcuno ti fa queste promesse, questo qualcuno ha un solo obiettivo: captare la tua attenzione. Poi successivamente scopri con il rammarico che nella tua situazione particolare ci vuole molto, ma molto più tempo.

Hai presente le diete che ti promettono di perdere decine di chili in poche settimane? Ebbene, siamo sullo stesso livello. Di solito ci vogliono circa 60 giorni di calendario per completare il processo di revoca ed eliminare ogni rischio che la delibera fatta possa essere impugnata e annullata.

Poi ci sono delle situazioni particolari che riducono i tempi per la revoca dell’amministratore di condominio, ma sono eccezioni e vanno viste caso per caso. A differenza degli altri preferisco che tu parti dalla consapevolezza che per essere sicuro al 100% ti occorrono circa 60 giorni per completare il processo di revoca amministratore. Poi se ci sono condizioni e nel tuo caso specifico si può ridurre il tempo di revoca è tanto di guadagnato e anziché brutte sorprese, ti troverai la bella sorpresa.

Insomma, come avrai capito questa guida ti dà la piena consapevolezza su come stanno le cose senza crearti false attese con false promesse.

Per sapere quanti giorni occorrono per fare la revoca dell’amministratore nel tuo caso specifico, richiedi il Check-up condominiale gratuito e potrai far valutare il tuo caso specifico a un nostro esperto.

Cosa fare prima di tutto per prepararsi bene per la revoca?

Prima di fare qualsiasi azione per intraprendere la strada verso la revoca dell’amministratore di condominio, rifletti bene sulla motivazione o sulle motivazioni che ti spingono a fare questo passo.

È molto importante che tu ti chiarisca bene le idee su questo punto. Ti potrebbe essere utile anche mettere per iscritto le motivazioni.

Il passo successivo è quello di chiedere agli altri condòmini cosa pensano dell’attuale amministratore di condominio e della gestione in generale. Non svelare subito le tue intenzioni per non influenzare il tuo interlocutore e per capire meglio la sua opinione. Il tuo interlocutore potrebbe essere perfettamente in linea con il tuo pensiero o al contrario avere la percezione che non ci sono problemi o criticità in condominio. Ma non solo, potresti anche scoprire che i problemi che sono rilevanti per te, non sono molto sentiti come problemi dagli altri condòmini, mentre gli altri ritengono che ci sono altri problemi che per loro sono prioritari.

Vedi, nella maggior parte dei casi, per poter compiere il primissimo passo sul percorso verso la revoca dell’amministratore di condominio ti serve almeno un altro condomino alleato. Ed è bene che il tuo alleato sia in linea con la tua posizione e le tue motivazioni.

In alcuni casi, però, non è sufficiente avere un solo alleato, soprattutto se abiti in un condominio medio grande. Più è numeroso il tuo condominio, più alto è il numero di altri condòmini alleati ti servono solo per compiere il primo passo sulla strada della revoca dell’amministratore di condominio.

E il primo passo consiste nell’inviare all’amministratore di condominio attuale la richiesta per la convocazione dell’assemblea condominiale straordinaria che nella maggior parte dei casi deve essere firmata da almeno due condòmini che rappresentano un sesto del valore dell’edificio. In altre parole, nella maggior parte ti ci vogliono almeno 167 millesimi per compiere il primo passo.

Fai attenzione e diffida dai siti che ti indicano come millesimi 166,66 non è corretto, al limite per essere precisi i millesimi devono essere non meno di 166,67. Sì, si parla di un decimo di millesimo, ma è proprio quel decimo che segna la linea di demarcazione tra una richiesta non valida e una richiesta valida.

Ma non è sempre così, in alcuni casi  vedere in quali casi tu da solo puoi chiedere la convocazione di assemblea per la revoca dell’amministratore vai alla sezione successiva della guida “Quanti condòmini servono per chiedere la revoca dell’amministratore di condominio?”.

Bene, una volta che hai individuato i tuoi alleati oppure mentre cerchi i tuoi alleati, non ti è sufficiente solo la loro parola, ti occorre anche la loro firma sulla lettera che invierai all’amministratore di condominio attuale.

Per capire come scrivere la lettera vai nella relativa sezione di questa guida Come scrivere la lettera per chiedere all’amministratore attuale la convocazione dell’assemblea per la revoca dell’amministratore di condominio?”.

Se invece desideri scaricare il fac-simile con l’esempio della lettera vai nella sezione Scarica l’esempio della lettera per la richiesta dell’assemblea straordinaria per la revoca dell’amministratore di condominio”.

Come hai appena visto questa sezione è di fondamentale importanza per cui per la tua comodità ti faccio un piccolo riassunto per punti:

  1. Definire le motivazioni della revoca dell’amministratore di condominio;
  2. Chiedere l’opinione degli altri condòmini sull’operato dell’amministratore di condominio;
  3. Trovare uno o più condòmini alleati;
  4. Scrivere la lettera con la richiesta di convocare l’assemblea da inviare all’amministratore di condominio attuale;
  5. Far firmare la lettera ai condòmini alleati;
  6. Inviare la lettera con la richiesta convocazione assemblea all’amministratore di condominio attuale.

Vediamo nelle prossime sezioni come predisporre e come inviare la lettera all’attuale amministratore di condominio, ma prima capiamo bene da quanti condòmini ti occorre raccogliere le firme perché la vostra richiesta sia una richiesta regolare.

Quanti condòmini servono per chiedere la revoca?

La risposta a questa domanda è dipende. Prima di tutto chiariamo che per chiedere la revoca dell’amministratore di condominio intendo in questa fase la lettera firmata dai condòmini con la richiesta di convocare l’assemblea con all’ordine del giorno il punto “la revoca dell’amministratore di condominio”.

In alcuni casi occorre che la lettera sia firmata da te e un altro condomino, in altri casi non bastano due condòmini, ma occorre la firma di decine di condòmini e in altri casi ancora è sufficiente solo la tua firma.

Vediamo il caso più frequente cioè quando ci vogliono più persone per richiedere la revoca dell’amministratore di condominio.

Il numero delle persone necessarie dipende da una sola variabile: quanti millesimi possiedono i condòmini che firmano la richiesta per convocare l’assemblea per la revoca dell’amministratore di condominio.

Quindi perché la richiesta sia valida ti occorre aggiungere ai tuoi millesimi i millesimi dei condòmini alleati che firmano la richiesta finché la somma non fa almeno un sesto del valore dell’intero edificio cioè 167 millesimi. Il valore dell’intero edificio è 1000 millesimi per cui se prendiamo mille e dividiamo per sei otteniamo 167 millesimi.

Per tua comodità ti ho fatto la tabella qui sotto per darti un’idea più o meno di quanti condòmini alleati ti occorrono in base alla grandezza del tuo condominio.

Grandezza condominioTotale condòminiQuanti condòmini servono?
Piccolo102
Medio305
Grande7012
Supercondominio10017

In questa tabella per praticità è stato immaginato che tutti i condòmini hanno un solo appartamento con la stessa grandezza quindi tutti hanno lo stesso numero di millesimi.

Chiaramente se tu stesso o un altro condomino ha più proprietà all’interno di quel condominio quindi ha molti millesimi, il numero di persone che dovranno firmare la richiesta sarà minore.

Se hai dei dubbi e vuoi sapere con esattezza a quante persone ti occorre far firmare la richiesta per la convocazione dell’assemblea per la revoca amministratore, richiedi il Check-up condominiale gratuito e potrai far valutare il tuo caso specifico a un nostro esperto.

Se vuoi vedere i casi in cui tu da solo puoi fare la richiesta di revoca amministratore, ti invito ad andare nella sezione Quando puoi chiedere tu da solo la revoca dell’amministratore di condominio?

Se la tua situazione non è una situazione urgente e critica, allora passa alla sezione successiva in cui ti darò indicazioni su come predisporre la lettera da inviare al tuo amministratore di condominio attuale.

Come scrivere la lettera per chiedere all’amministratore attuale la convocazione dell’assemblea?

Se sei arrivato a questo punto vuol dire che hai definito i motivi per cui hai deciso di iniziare il percorso per la revoca del tuo attuale amministratore e hai anche individuato chi potrebbero essere gli altri condòmini alleati a cui far firmare la lettera per richiedere la convocazione dell’assemblea.

Inizia la lettera indicando in alto a destra il nome, cognome e l’indirizzo dello studio del tuo attuale amministratore di condominio.

Poi indica l’oggetto come “Richiesta convocazione di assemblea straordinaria” quindi indica chi sono i sottoscritti che fanno la richiesta scrivendo il nome, il cognome dei condòmini alleati e i relativi millesimi.

Nel corpo della lettera metti che chiedi la convocazione dell’assemblea ai sensi dell’articolo 66 del Codice Civile con all’ordine del giorno la revoca dell’amministratore di condominio.

Per sicurezza ribadisci che rimani in attesa di ricevere la convocazione richiesta entro dieci giorni dal ricevimento della lettera, in caso contrario, come prevede la legge, provvederai insieme agli altri condòmini a convocare in autonomia l’assemblea straordinaria.

Indica il luogo, la data e sotto metti la firma tua e degli altri condòmini alleati.

Nella sezione facoltativa puoi scaricare gratuitamente l’esempio della lettera pronta per l’usoScarica l’esempio della lettera per la richiesta dell’assemblea straordinaria per la revoca dell’amministratore di condominio”.

Come inviare la lettera per chiedere all’amministratore attuale l’assemblea straordinaria?

Prima di procedere con l’invio dovresti avere la lettera con la richiesta dell’assemblea straordinaria per la revoca dell’amministratore di condominio firmata da te e da altri condòmini. Accertati anche che la somma dei tuoi millesimi uniti a quelli degli altri condòmini alleati siano uguali o superiori a 167 millesimi.

Fai attenzione e diffida dai siti che ti indicano come millesimi 166,66 non è corretto, al limite per essere precisi i millesimi devono essere non meno di 166,67. Sì, si parla di un decimo di millesimo, ma è proprio quel decimo che segna la linea di demarcazione tra una richiesta non valida e una richiesta valida.

A questo punto sei pronto per fare l’invio della lettera. Hai ben quattro opzioni per poter fare l’invio: la raccomandata con ricevuta di ritorno, la posta elettronica certificata (PEC), fax o consegna a mano con una ricevuta di avvenuta consegna.

Se desideri conoscere alcune scorciatoie per accelerare i tempi di invio e consegna della lettera di richiesta revoca amministratore senza esporti a rischi, richiedi il Check-up condominiale gratuito.

Cosa succede se l’amministratore attuale ignora la richiesta e non convoca l’assemblea?

Dopo che hai fatto recapitare al tuo attuale amministratore di condominio la lettera con la richiesta di convocazione assemblea straordinaria devono passare 10 giorni. Attenzione i 10 giorni devono passare non dal momento dell’invio della lettera, ma dal momento in cui l’amministratore ha ricevuto la lettera.

Non sottovalutare l’importanza dei termini come inviare, spedire, ricevere, consegnare. Ti consiglio di vedere la sezione chiamata “Attenzione ai termini linguistici: trascurarli significa esporti al rischio

Se l’amministratore convoca l’assemblea va bene. Se invece l’amministratore non convoca l’assemblea non c’è nessun problema, potrai convocarla insieme ai condòmini tuoi alleati che come te desiderano mandare via l’amministratore di condominio attuale e sostituirlo con un professionista capace di portare benessere nel vostro condominio.

Come convocare l’assemblea di condominio da soli cioè con l’autoconvocazione?

Se sei arrivato a questa sezione, probabilmente sono già passati 10 giorni da quando il tuo amministratore attuale ha ricevuto la richiesta di convocare l’assemblea straordinaria. Il fatto che il tuo attuale amministratore di condominio ha ignorato la richiesta di convocare l’assemblea straordinaria dà il motivo a te e ai condòmini alleati di poterlo revocare con giusta causa.

Per approfondire cos’è la revoca con giusta causa e cos’è la revoca senza giusta causa, vai nella sezione “Revoca dell’amministratore di condominio per giusta causa e senza giusta causa”.

Per convocare l’assemblea in modo corretto dovrai seguire un processo in parte simile a quello che hai già fatto prima, ovvero inviare la richiesta di assemblea straordinaria e tenere in considerazione alcuni nuovi aspetti da rispettare.

Vediamo i passaggi uno per uno:

  1. Come primo passo scrivi la lettera con la convocazione di assemblea straordinaria rispettando questa struttura:
    • In alto a destra il nome e cognome del destinatario della convocazione con il relativo indirizzo
    • Oggetto: Convocazione Assemblea straordinaria di condominio, ad iniziativa dei condòmini, ex art. 66 disp. att. c.c.
    • Indica i nomi, cognomi e i millesimi tuoi e degli altri condòmini tuoi alleati
    • Fai la premessa che avevi già provveduto ad inviare la richiesta di convocazione assemblea straordinaria all’amministratore attuale che non ha avuto nessun esito
    • Indica l’indirizzo esatto in cui si terrà l’assemblea straordinaria
    • Indica il giorno e l’ora della prima convocazione
    • Indica il giorno e l’ora della seconda convocazione
    • Indica l’ordine del giorno (attenzione, deve essere identico a quello indicato nella lettera di richiesta inviata all’amministratore di condominio attuale)
    • Indica il luogo, la data delle firme
  2. Raccoglie le firme dai condòmini alleati (esattamente come avevi già fatto per la lettera di richiesta convocazione assemblea straordinaria);
  3. Invia la lettera a tutti i condòmini (vedi la sezione successiva per i dettagli).

Nella sezione facoltativa puoi scaricare gratuitamente l’esempio della lettera pronta per l’uso Scarica l’esempio della lettera per l’autoconvocazione per la revoca dell’amministratore di condominio”.

Se vuoi scoprire come rendere la tua lettera impeccabile e inattaccabile, richiedi il Check-up condominiale gratuito con il nostro esperto in materia condominiale.

Ultimo consiglio di questa sezione è punta a fare l’assemblea straordinaria in seconda convocazione. Cosa fare in pratica? Nella data della prima convocazione metti, ad esempio, le 13.00, mentre per la seconda convocazione che di solito è il giorno seguente metti l’orario effettivo della riunione (15.00 o 17.00 o 19.00 ecc.). L’importante è far lasciare trascorrere 24 ore tra l’orario della prima e seconda convocazione.

La ragione del perché è meglio fare l’assemblea in seconda convocazione, la scoprirai continuando a leggere questa guida e nello specifico questo punto sarà chiarito nella sezione Quanti condòmini servono per costituire l’assemblea valida per la revoca dell’amministratore di condominio?

Come inviare la lettera con la convocazione dell’assemblea straordinaria per la revoca dell’amministratore di condominio da soli?

Prima di procedere con l’invio dovresti avere la lettera con la convocazione dell’assemblea straordinaria per la revoca dell’amministratore di condominio firmata da te e da altri condòmini. Accertati che la somma dei tuoi millesimi uniti a quelli degli altri condòmini alleati siano uguali o superiori a 167 millesimi.

Fai attenzione e diffida dai siti che ti indicano come millesimi 166,66 non è corretto, al limite per essere precisi i millesimi devono essere non meno di 166,67. Sì, si parla di un decimo di millesimo, ma è proprio quel decimo che segna la linea di demarcazione tra una richiesta non valida e una richiesta valida.

A questo punto sei pronto per fare l’invio della lettera. Hai ben quattro opzioni per poter fare l’invio: la raccomandata con ricevuta di ritorno, la posta elettronica certificata (PEC), fax o consegna a mano con una ricevuta di avvenuta consegna.

Fai molta attenzione ad inviare la convocazione a TUTTI i condòmini che hanno il diritto di partecipare all’assemblea del vostro condominio.

Chi non è il proprietario dell’appartamento o del locale in condominio non ha il diritto a partecipare all’assemblea per la revoca dell’amministratore di condominio, mentre tutti i proprietari, anche se sono più proprietari che possiedono lo stesso appartamento o locale, hanno il diritto di partecipare a tutte le assemblee condominiali.

Basta un solo condomino che non ha ricevuto la convocazione per mettere a rischio la validità dell’intera assemblea. Il condomino che dimostra di non aver ricevuto la convocazione di assemblea può dichiarare nulla quella assemblea e avrà ragione.

Fai molta attenzione a far recapitare la convocazione dell’assemblea a tutti i condòmini con cinque giorni di anticipo rispetto alla data di prima convocazione.

Ti faccio l’esempio pratico. Se la data della prima convocazione è il 6 marzo, tutti i condòmini devono aver ricevuto la lettera al massimo il 1 marzo o prima di quella data.

Se solo un condomino riceve la convocazione in ritardo può dichiarare nulla quella assemblea e avrà ragione.

Mi raccomando non sottovalutare i termini che sono molto importanti, infatti, ho creato per te due apposite sezioni che ti invito a vedere e sono “Attenzione ai termini linguistici: trascurarli significa esporti al rischio” e “Attenzione ai termini temporali: tienili a mente e azzera il rischio”.

In questa fase la distinzione importante da capire è che inviare o spedire una lettera non vuol dire consegnare o ricevere la lettera.

Sembra banale, ma ti assicuro che non lo è e molte persone confondono questi termini. Mi spiego meglio, a volte quando una persona fa l’invio della lettera è come se nella sua testa si pensa che nel momento in cui ha fatto la spedizione magicamente un attimo dopo il destinatario ha già ricevuto la lettera.

Non correre questo rischio e non dare per scontato i tempi tecnici necessari per l’effettiva consegna della lettera al destinatario.

Se hai dei dubbi sulla procedure di invio della lettera e vuoi sapere con esattezza come predisporre l’invio nel tuo caso specifico, richiedi il Check-up condominiale gratuito durante il quale potrai far valutare il tuo caso specifico a un nostro esperto.

Come gestire l’assemblea di condominio da soli?

Ed eccoti riunito con gli altri condòmini in assemblea straordinaria per dare seguito alla volontà comune di revocare l’amministratore di condominio che ha perso la vostra fiducia.

Prima ancora di aprire l’assemblea tu ti devi accertare che la convocazione di tutti i condòmini è avvenuta in modo regolare cioè che tutti i condòmini e gli usufruttuari abbiano ricevuto la convocazione cinque giorni prima della prima convocazione.

Per capire come fare la verifica della correttezza della convocazione, ti consiglio di richiedere il Check-up condominiale.

Ok, una volta fatta la verifica della correttezza della convocazione sei pronto per compiere il primo passo.

Il primo passo da fare è registrare i condòmini presenti fisicamente e le deleghe dei condòmini fisicamente assenti. Quindi scrivi su un foglio il nome, cognome del condomino, se è presente fisicamente o per delega e infine i relativi millesimi.

Fai il conteggio dei millesimi.

Nella sezione successiva vedremo quanti millesimi minimo servono perché l’assemblea straordinaria sia un’assemblea regolarmente costituita.

Una volta verificato che c’è il numero minimo di condòmini e di millesimi, dichiari aperta l’assemblea straordinaria.

Il secondo passo da fare è nominare tra i presenti un presidente e un segretario. Il presidente svolge la funzione di supervisione, mentre il segretario si occupa di scrivere il verbale dell’assemblea.

Non è obbligatorio per legge nominare il presidente e il segretario, ma se vuoi che il verbale abbia più forza e che sia inattaccabile ti consiglio di nominare queste due figure.

Il terzo passo è leggere l’ordine del giorno dove c’è la revoca dell’amministratore di condominio.

Quindi come quarto passo mettere a votazione la revoca dell’amministratore di condominio.

Adesso non ci soffermiamo su quanti voti e quanti millesimi servono per deliberare la revoca, te lo chiarisco nel dettaglio nella sezione più avanti “Quanti millesimi servono per deliberare la revoca dell’amministratore di condominio?”.

Una volta avvenuta la votazione, con il passo cinque si dichiara l’esito della votazione viene trascritto nel verbale indicando il numero di voti e millesimi contro e a favore della revoca dell’amministratore di condominio.

Nel sesto e penultimo passo, il segretario legge l’intero verbale dell’assemblea.

Infine, con il settimo passo si dichiara la chiusura dell’assemblea straordinaria e il presidente con il segretario firmano il verbale che contiene la revoca dell’amministratore di condominio.

Quanti condòmini servono per costituire l’assemblea valida per la revoca dell’amministratore di condominio?

Sei stato bravissimo o sei stata bravissima, hai seguito tutti i passaggi e ora ti trovi insieme ad altri condòmini pronti per aprire l’assemblea per la revoca dell’amministratore di condominio.

L’apertura dell’assemblea è un momento importante per cui ti guiderò passo passo come farlo in modo corretto senza commettere errori che potrebbero rendere nulla l’assemblea.

Perché l’assemblea con all’ordine del giorno la revoca dell’amministratore di condominio ti serve avere due quorum minimi, cioè da una parte un numero minimo di condòmini e dall’altra parte ti serve avere un numero minimo di millesimi.

Se vi state riunendo in prima convocazione, cosa che sconsiglio, occorre avere ben DUE terzi di condòmini e seicentosessantasette millesimi.

Se invece come mi auguro vi state riunendo in seconda convocazione, occorre avere solo UN terzo di condòmini e cinquecento millesimi.

In questo modo per poter aprire correttamente l’assemblea per la revoca dell’amministratore di condominio serve il doppio quorum: condòmini e millesimi.

Quanti condòmini servono per costituire l’assemblea valida per la revoca dell’amministratore di condominio?

Il giorno della prima convocazioneIl giorno della seconda convocazione
Condòmini2/31/3
Millesimi667500

All’assemblea straordinaria per la revoca dell’amministratore di condominio possono partecipare i condòmini proprietari, gli usufruttuari o le persone delegate dai condòmini.

La persona delegata può essere una persona estranea oppure essere uno dei condòmini.

Il delegato può avere anche la delega da più condòmini quindi rappresentare più condòmini.

Attenzione a due aspetti:

  1. La delega deve essere fatta necessariamente per iscritto;
  2. Se i condòmini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condòmini e del valore proporzionale. In altre parole, se siete nel condominio siete in trenta, il delegato può rappresentare al massimo sei condòmini compreso se stesso e un massimo di 200 millesimi.

Per vedere come predisporre la delega, ti consiglio di vedere la sezione Come scrivere correttamente la delega per l’assemblea straordinaria per la revoca dell’amministratore di condominio?

Se invece vuoi scaricare l’esempio della delega, clicca qui Scarica l’esempio della delega per l’assemblea straordinaria per la revoca dell’amministratore di condominio”.

Quanti millesimi servono per deliberare la revoca dell’amministratore di condominio?

Se sei arrivato fino a questo punto, vuol dire che sei a un passo dalla revoca dell’amministratore di condominio. Stai in assemblea straordinaria con gli altri condòmini, avete già verificato che c’è il numero minimo di condòmini e un numero minimo di millesimi perché l’apertura dell’assemblea sia valida e, infine, avete già votato il punto dell’ordine del giorno con la revoca dell’amministratore di condominio.

Non rimane altro che fare il conteggio dei voti, dei millesimi e trascrivere sul verbale l’esito della votazione.

Esattamente come hai visto nella sezione precedente per quanto riguarda l’apertura dell’assemblea, anche per rendere effettiva la revoca dell’amministratore di condominio occorre il doppio quorum: un numero minimo di voti dei presenti e un numero minimo di millesimi.

Se vi state riunendo in prima convocazione, cosa che sconsiglio, occorre avere la maggioranza degli intervenuti con presenza fisica o con la delega e cinquecento millesimi.

Se invece come mi auguro vi state riunendo in seconda convocazione, occorre avere la maggioranza degli intervenuti – ma, attenzione, che rappresenti un terzo dei condòmini – e cinquecento millesimi.

In questo modo per poter deliberare correttamente la revoca dell’amministratore di condominio serve il doppio quorum: condòmini e millesimi.

Quanti millesimi servono per deliberare la revoca dell’amministratore di condominio?

Il giorno della prima convocazioneIl giorno della seconda convocazione
CondòminiMaggioranza degli intervenutiMaggioranza degli intervenuti e minimo 1/3 dei condòmini
Millesimi500500

Una volta fatto il conteggio dei voti e dei millesimi, trascrivi l’esito nel verbale. Vedremo nella prossima sezione Come scrivere il verbale di assemblea con la revoca dell’amministratore di condominio?

Se invece vuoi scaricare l’esempio del verbale, clicca qui Scarica l’esempio del verbale di assemblea con la revoca dell’amministratore di condominio.

Come scrivere il verbale di assemblea con la revoca dell’amministratore di condominio?

Complimenti, sei giunto quasi alla fine di questa guida per la revoca dell’amministratore di condominio. La corretta verbalizzazione cioè la corretta trascrizione nero su bianco delle decisioni prese dall’assemblea condominiale è uno dei momenti più importanti sulla strada della revoca dell’amministratore senza sorprese.

Vediamo insieme la struttura del verbale che si deve comporre di:

  1. Nome del condominio
  2. Il giorno, l’ora e l’indirizzo in cui si tiene l’assemblea
  3. Specifica se si tratta di assemblea in prima o in seconda convocazione – consiglio vivamente di fare l’assemblea in seconda convocazione
  4. Specifica i nomi e cognomi di condòmini presenti fisicamente e per delega con i relativi millesimi
  5. Specifica che si è raggiunto il doppio quorum per costituire l’assemblea
  6. Specifica chi sono il presidente e il segretario dell’assemblea
  7. Indica l’ordine del giorno
  8. Scrivi l’esito della votazione
  9. Specifica che non c’è altro da discutere, indica l’orario di chiusura assemblea e dichiara l’assemblea chiusa
  10. Fai firmare il verbale al presidente e al segretario

Custodisci l’originale del verbale che darai poi al nuovo amministratore che a sua volta dovrà inserire il verbale nel Registro dei verbali delle assemblee di condominio e annotare la revoca dell’amministratore nel Registro nomina e revoca amministratore.

Se ti fa comodo, puoi anche scaricare l’esempio del verbale cliccando qui Scarica l’esempio del verbale di assemblea con la revoca dell’amministratore di condominio.

Come recapitare il verbale di assemblea ai presenti e agli assenti?

Ed eccoti arrivato all’ultimo passo conclusivo per perfezionare la revoca dell’amministratore di condominio.

Non sottovalutare questo passo perché tutti i condòmini devono ricevere il verbale di assemblea e dal momento della ricezione del verbale chi non era presente fisicamente in assemblea ha trenta giorni per poter impugnare l’assemblea.

In altre parole, anche se la decisione è stata presa ed è stata deliberata la revoca dell’amministratore di condominio non è ancora certa. I condòmini che non erano presenti in assemblea hanno trenta giorni di tempo, dal momento in cui ricevono il verbale di assemblea, per poter verificare che l’assemblea si è svolta regolarmente. In caso in cui trovano degli errori è possibile richiedere l’annullamento dell’intera assemblea o di una determinata decisione.

Quali sono questi errori che si potrebbero presentare? Te ne indico i principali e i più ricorrenti:

  1. Errata convocazione di assemblea condominiale
  2. Errata compilazione di deleghe che possono compromettere la validità dell’intera assemblea condominiale
  3. Errato quorum per la costituzione dell’assemblea condominiale
  4. Errato quorum per la votazione della revoca dell’amministratore di condominio

Confido nel fatto che hai seguito passo passo questa guida e non ci sono stati errori per cui ora sei pronto per fare l’invio del verbale. Hai ben quattro opzioni per poter fare l’invio: la raccomandata con ricevuta di ritorno, la posta elettronica certificata (PEC), fax o consegna a mano con una ricevuta di avvenuta consegna.

Fai molta attenzione ad inviare il verbale a TUTTI i condòmini assenti cioè quelli che non erano presenti fisicamente durante l’assemblea.

Passati i trenta giorni dalla ricezione dei verbali, non si torna più indietro e la revoca dell’amministratore di condominio si è perfezionata.

Complimenti! Il cambio amministratore di condominio è andato a buon fine!

Nel caso in cui oltre a questo hai altri problemi in condominio e vuoi fare un’analisi completa della situazione, richiedi qui sotto il check up condominiale gratuito.

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